主题：广州：30岁买楼出租 退休还没回本？

广州楼市十多年来，二手住宅均价已翻两番有多，但是全市租金水平却只翻了一番。从率上看，楼龄较长的旧楼价格上涨空间较小，而新房或次新房较大。去年，面积在30平方米以下的物业平均租金最高，超过4%。

他们关注租金

贷款买房者：出租太低可能影响到持有能力。

旧楼购买者：楼龄较长的旧楼由于价格上涨空间较小，购房者会重点考虑出租。

他们不关注租金

新房或次新房购房者：新房或次新房的价格上涨空间较大，因此出租对价值的影响可能相对较小。

租金低难投机？

房价上涨或带来溢价

近年，广州楼价不断飙升，行情水涨船高，相比租金回报，大多数者更看中楼价上涨带来的利润，有的以长远为目标，有的试图抓住短炒空间纷纷进入房地产市场。虽然租金也是的一部分，但是由于楼价上涨幅度较大，租金在不少者眼中重要性逐步下降。从中介数据可以看到，广州住宅租金在短短10年时间内经历了快速下探的过程，租金回本所需的理论时间也不断延长，却依然无碍楼价上涨。

业内人士分析，虽然对于不同的者及不同的物业，在衡量投机价值时，出租的重要性可能有所不同，但是出租都不可忽略；是对于贷款买房的客来说，出租太低可能影响到自己的持有能力。另外，对于不同类型的物业，出租的重要性也有所不同。比如楼龄较长的旧楼由于价格上涨空间较小，因此者在衡量价值时要重点考虑出租；而新房或次新房的价格上涨空间较大，因此出租对价值的影响可能相对较小。

满堂红市场研究部高级经理周峰分析，受目前楼市新政大环境制约的影响，买家购入住宅类物业在短期内转售获利的成功率明显下降，以出租的租金抵偿购房成本虽然是相当花费时间的做法，但能有效抵抗政策的冲击，小业主只要一直持有物业到政策适度放松的年份，便可获得更多溢价出售的机会。不过值得留意的是，除了2012、2013年共计13万套网签一手住宅未交付使用外，早几年陆续交付使用的住宅单位中，至少有6至7万套单位流入租赁市场，这类次新房物业将会直接冲击其他楼龄较长的物业的租金。故即使整个市场的平均租金处于逐年上升态势，但楼龄超过20年的旧式物业，其租金将有可能出现高位回落。

“今年区域内一手新楼的供应不少，对市场有所冲击，周边一些城中村也利用宅基地兴建高层住宅供应租赁市场。”中原地产白云区营业经理李志军预期，白云新城一带今年的住宅租金料将相对平稳。

分析：

30平方米以下户型回报

合富置业市场经理梁燕明表示，相对来说，入市门槛相对较低的小户型单位，租金回报于市场整体水平的同时，往往也会比入市门槛高的大户型单位要理想，因此，不少长线者仍是将的重点锁定在小户型单位上。去年，面积在30平方米以下的物业平均租金最高，超过4%，而面积在150平方米以上的物业平均租金最低，不到2.3%。从合富置业研究数据分析，2013年租赁交投较为活跃的珠江新城、天河北、西门口等租赁市场交投活跃的区域，同时也是者关注度最高的区域。其中，小户型较活跃的西门口板块，2013年平均租金达3.73%，不少大龄楼梯楼1房1厅小户型单位，由于总价不高但租金和租赁活跃度都不错，因而亦相当受者青睐。

业内人士建议，对于还有购房资格的长线者来说，选择房源的空间相对较大，除了住宅外还可以考虑商业公寓，而对于已没有买住宅的人士来说，商业公寓对比起其他商用物业来说，稳健性相对高一些。在衡量物业价值的时候，除了参考买入价格、租金等因素外，还可以参考出租活跃度。

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