主题：知识：看清房屋性质！以免受骗！那么恒大这块地又是什么性质？

 前两天和几个业主聊天，很多人可能对房屋性质、房产证的东西不是很了解，老是担心会上当受骗，那么我呢就搜集了一些资料，帮助大家了解一些，不用感谢我哦 我也是个搬运工而已你们都来啊！！！！！


一、拆迁安置房与小产权房的概念

拆迁安置房：是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。通常是在人民政府实施土地储备地块、非经营性公益性项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等划拨用地的拆迁过程中，以确定的价格、套型面积向具有本市市区户口（含农业职业）的被拆迁人定向销售的住宅房屋。

实践中，开发商为了实现盈利目的，在安置土地上建造的房屋往往会超过安置所需房屋数量，并在交纳土地出让金的情况下将剩余房屋对外出售，则该部分房屋严格来讲，已不再属于拆迁安置房的范畴之内，而是与普通商品房一样可以直接对外出售，上市进行交易。

小产权房：则是相对于全产权房的一种俗称，是指国家不予颁发产权证的房产，多为农村集体经济组织或村民在集体土地上建造并向外出售的房屋。

我国《土地管理法》第63条明确规定，农民集体的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，开发商若未对土地性质进行转换,则不能用于房地产开发建设。因而出售该种房屋的行为违反国家关于集体土地的相关管理规定，无法取得国家颁发的房产权属证明，则被俗称为“小产权房”。因此“乡产 权房”非法定意义上的商品房，一旦购买，不但无法取得国家发放的房地产权属证明，且购房人的合法权益也难以保障。


二、能否取得房产证

拆迁安置房：因拆迁安置房是根据国家政策规定，对被拆迁户进行的安置补偿，故凡是通过正规拆迁程序，由取得拆迁许可证的开发商开发建造的安置房屋，被安置人将来都能取得房屋的产权证，只是相对要经过更长的时间才能取得房产证。

小产权房：小产权房因违背国家法律规定而无法取得房产证，实践中，很多地区的小产权房都有由乡政府颁发的“产权证”，该种房屋亦被俗称为“乡产权房”，根据现有法律规定，有权颁发房屋权属证书的机构应是县级以上房屋土地主管部门，而乡(村)级政府或其他机构无权制作颁发产权证，所以乡政府颁发的产权证只能证明买受人对该套房屋享有使用权，而不能产生确认买受人对该套房屋享有权的法律效果。


三、购买风险

拆迁安置房：对于购买拆迁安置房的法律风险，则主要分以下两种情形来看：

1、 出卖人未取得安置房的产权证的。

购买出卖人未取得产权证的安置房具有较大法律风险。：出卖人是否有权出卖该套房屋难以确定，在缺乏房产证这一直观的权属证书的情况下，买受人很难判断出卖人是否是该套房屋的人，如果出卖人无权处分该套房屋，则双方之间的买卖协议也可能因此导致无效；第二：变数较大，在签订买卖合同到取得房产证这一期间内，出卖人可能会因多种因素而选择解约，买受人亦无法依据双方间的买卖协议而强制要求出卖人履行过户手续，往往终仅能依据合同追回已付购房款项和违约金；第三：无法明确房屋土地性质，如为划拨用地，则办理过户登记手续时买受人还需在符合当地拆迁安置房相关规定的前提下交纳土地出让金，增加购房风险。

2、 出卖人已取得安置房产权证的。

在该种情形下，购买安置房的风险相对较小，但买受人仍应对售房者是否拥有完全产权，房屋土地性质以及当地政府是否对于拆迁安置房上市交易的限制规定进行审查了解，并在购房合同中对于交房时间、办证时间、土地出让金以及税费的承担等关键环节进行明确约定，从而将购买拆迁安置房的风险控制在限度。

小产权房：因小产权房无法取得房产证，购房者仅能通过购房协议取得房屋使用权，而无法取得房屋权，合法权益难以得到有效保障，故购买小产权房存在极大法律风险

四、城改房与安置房、城改房和小产权房1、什么是城改房？什么是可合法销售的正规城改房？
城改房初衷是用以安置村名的住宅建设，而所用土地一般通过划拨方式取得，除了农村集体经济组织及村民使用外，有一部分被进行房地产开发，开发出的房屋可进入市场销售。而正规的可用于合法销售的城改房和商品房没有区别，都需要五证齐全，购房者拥有完全产权权利。
2、城改房和安置房的区别
手续合法的城中村改造房和商品房没有任何区别，可以公开对外销售，
而拆迁安置房的购买对象是有限制的。正在建设的拆迁安置房只能由特定的拆迁安置人来购买，房产证的发放，开发商做不了主。
3、城改房和小产权房的区别·
城改房与小产权房的区别首先在于土地用途。城改房多位于城市区划内，土地性质由宅基地向商品房用地转移，凭批文及相关手续办理，受政策扶持。·
小产权房的土地或采用宅基地、或直接占有耕地，两种形式、尤其是耕地向商品房用地转移不是一级政府可以完成的。·
城改房在完善手续后即可取得五证，后可以办理房屋权证；·
而小产权房目前是无法取得5证的。4、城改房和商品房的区别
城中村改造的房屋在交纳土地出让金，具备合法手续能够上市的情况下，与普通的商品房是没有实质区别的。

那么恒大御景湾这个地块，他的土地性质是什么样的呢？他的土地年限又有多少年呢？

继2013年中信地产、龙光地产相继濠江，这个急待提速发展的海湾新区又迎来新一轮房地产发展契机。2015年5月21日，恒大地产集团﹙深圳﹚有限公司以人民币43400万元报价竞得濠江区GH2015-3号住宅地块，地块实用地面积近250亩。楼面地价==1483.05元/平，土地溢价率约=2.358%。